Quels types de biens immobiliers peuvent être vendus en viager occupé ?
Tous les biens immobiliers à usage d'habitation. Appartement, maison, villa, petit immeuble, château... La vente concerne le plus souvent la résidence principale du vendeur, mais peut être une résidence secondaire si le vendeur l'occupe au moment de la tansaction.
La condition est que le bien doit être libre d'occupation par un tiers (autrement dit il ne peut pas être en cours de location)
Comment est calculé le prix du viager occupé ?
- On part du prix de l'estimation (valeur du marché classique au moment T, estimation faite par un professionnel)
- On en déduit votre droit d'habitation (puisque vous allez rester dedans)
- Enfin la valeur restante est répartie entre un bouquet et une rente mensuelle à vie ou au dernier vivant. Un bouquet est une somme percue dès la vente définitive chez le Notaire et la rente une somme (en quelque sorte un loyer) versée par l'acquéreur tous les mois.
Le droit d'usage et d'habitation dépend de votre âge et de votre espérance de vie, estimés à partir de barèmes de mortalité utilisés par les notaires. Plus vous êtes jeune plus la décote est importante car vous l'aurez compris, vous devriez rester plus longtemps dans votre domicile.
Comment répartir le bouquet et la rente ?
Il s'agit de vase communiquant. Plus le bouquet est important plus la rente est faible et vice-versa. Cette répartition se fait en discutant ensemble de vos besoins, projets, désirs... Certains priviligéront un bouquet plus fort pour des travaux ou voyages et auront une rente moindre, d'autres préfèreront un bouquet moins important pour une mensualité plus élevée pour améliorer la retraite ou épargner pour d'autres occasions.
Dans tous les cas c'est vous seul(e) ou en couple qui décidez. De manière générale le bouquet équivaut à 20-30% de la valeur restante (Prix estimation - D.U.H), mais nous verrons un exemple plus bas.
Vous aurez généralement plusieurs simulations, pour ma part vous en aurez trois et vous validerez celle qui sera la mieux pour vous et invaliderez les deux autres.
Exemple, une dame de 76 ans seule (veuve, célibataire, divorcée)
Espérance de vie 15-16 ans - Bien immobilier estimé à 250.000 € décote de 40% puisque 15-16 ans de vie potentiellement dans la maison soit 100.000 €, le calcul sera fera donc sur 250.000 - 100.000 = 150.000 €
Elle choisit 30% en bouquet soit 45.000 € qu'elle recevra 2 à 3 jours après l'acte définitif, il reste 150.000 - 45.000 = 105.000 € à répartir en rente d'environ 500-600€ mensuel garanti à vie.
Le principe est celui-ci mais chaque situation est unique.
Entretien et travaux, qui fait quoi ?
Cette répartition entre vendeur et acquéreur est encadrée par le contrat de viager et la loi. Ce qui est à la charge du vendeur est l'entretien courant et quotidien de la maison (menues réparations, joints, robineterie, peintures intérieures...), ainsi que la taxe des ordures ménagères (puisque les déchets sont les siens) et les charges de copropriété s'il s'agit d'un logement en copropriété, en immeuble par exemple.
L'acquéreur aura lui la charge de la taxe foncière (hors ordures ménagères), les gros travaux (murs de soutenement, toiture, ravalement de facade...) et les travaux votés par la copropriété (parties communes)
Dans tous les cas tout ceci est inscrit sur l'acte de vente définitif chez le notaire.
Au niveau imposition ?
Le bouquet n'est pas imposable
Mais les rentes oui sous le principe suivant à ce jour. Il y a un abattement dépendant de votre âge. Pour faire simple - de 70 ans Abattement de la rente de 50% soit dans le cas du dessus 250-300€ à rajouter mensuellement à votre déclaration fiscale (soit max 3.600€) si plus de 70 ans 70% d'abattement soit environ 2.100 € à déclarer.
Attention à ne pas privilégier une rente qui vous ferez passer à une tranche d'imposition supérieure. Ce serait dommage...
Le viager occupé représente des atouts solides pour les propriétaires séniors
Vous restez en terrain "connu" à votre domicile, avec son confort, sa disposition, votre cadre de vie.
Vous percevez un bouquet immédiat qui peut vous permettre de financer vos projets ou aider vos proches ou constituer une épargne supplémentaire
Vous recevez TOUS les mois une rente fixe qui évolue chaque année (certes pas beaucoup mais un peu), jusqu'à la fin de votre vie et si le viager est sur "deux têtes" à savoir vous et votre moitié jusqu'au décés du dernier vivant donc pas de souci pour l'autre.
Vous ne payez plus de taxe foncière (ce peut être un plus intéressant en fonction de son montant)
Vous n'avez plus les gros travaux si souci important
et Vous préparez votre succession en transformant un bien financier en liquidités plus faciles à transmettre et à répartir entre vos héritiers.
Les limites du viager occupé sont peu nombreuses. Comme le viager repose sur un aléa, celui de votre espérance de vie, cela signifie que le montant total perçu pour cette vente n'est pas connu à l'avance, et pour cause ET une fois la vente définitivement signée chez le notaire, vous ne pouvez bien sûr ni vendre ni louer.
A bientôt
